Tujuan halaman ini: memberi gambaran bagaimana DP (uang muka), tenor, dan asumsi bunga mempengaruhi estimasi cicilan rumah harga ilustratif Rp 280 juta (contoh). Bukan penawaran resmi—untuk orientasi awal sebelum Anda lanjut ke simulasi detail.
Asumsi Perhitungan Dasar
- Harga ilustratif: Rp 280.000.000 (paket lahan + bangun).
- Perhitungan kasar bunga efektif setara ±11% p.a. (campuran fix awal + floating moderat).
- Pembulatan cicilan ± guna memudahkan orientasi (bukan output kalkulator bank).
- Tidak memasukkan biaya admin, asuransi jiwa/kebakaran, provisi (akan dibahas terpisah).
Tabel Skenario Dasar
| Skenario | DP | Tenor | Pokok Pinjaman | Perkiraan Cicilan/bln |
|---|---|---|---|---|
| A | 10% (28 jt) | 15 th | 252 jt | ~2,6 jt |
| B | 15% (42 jt) | 15 th | 238 jt | ~2,3 jt |
| C | 20% (56 jt) | 20 th | 224 jt | ~2,2 jt |
| D | 25% (70 jt) | 15 th | 210 jt | ~2,0 jt |
Nilai cicilan estimatif; variasi bunga fix awal lebih rendah dapat menurunkan sementara cicilan 6–24 bulan pertama.
Analisis Sensitivitas (Bunga + Tenor)
| Bunga Efektif | 15 th (Pokok 238 jt) | 20 th (Pokok 238 jt) |
|---|---|---|
| 10% | ~2,2 jt | ~2,0 jt |
| 11% | ~2,3 jt | ~2,1 jt |
| 12% | ~2,45 jt | ~2,25 jt |
Sensitivitas membantu menilai margin aman bila bunga floating meningkat setelah periode fix.
Rasio Aman & Interpretasi
- Rasio cicilan < 35% pendapatan rumah tangga → umum dipakai perbankan.
- DP lebih besar menurunkan pokok pinjaman → fleksibilitas ketika bunga naik.
- Tenor lebih panjang menurunkan cicilan bulanan namun menaikkan total bunga kumulatif.
Langkah Lanjut
Setelah gambaran kasar: jalankan simulasi KPR detail, review strategi DP minim, dan cek kembali tahapan pembelian.
Update: 2025-09-18 – Revisi selanjutnya: tambah contoh perbandingan bank (fix 3 th vs fix 5 th).
Tim & Validasi Lapangan
Konten disusun tim internal proyek rumah siap bangun Malang berdasarkan data progres konstruksi nyata sejak 2017, log timeline internal, dan dokumen legal yang diverifikasi.
- Koordinasi Lapangan: Rakhmad (monitoring progres & BAST)
- Kurasi Legal: Tim dokumen internal (SHM induk, PBG, pecah sertifikat)
- Validasi Biaya: Rekap realisasi + penawaran vendor lokal
Lihat galeri progres (400+ foto) atau log timeline.
Transparansi & Pembaruan
Permintaan bukti tambahan (foto milestone, contoh BAST disensor, bukti pengajuan PBG) dapat diajukan via WA resmi—ditandai dan diarsipkan untuk histori.
- Status PBG / IMB
- Progres fisik per tahap
- BAST & serah terima
Terakhir diperbarui: 18 Sep 2025 rev 6bcd19f
Butuh klarifikasi? Hubungi tim.